השקעות נדל"ן



משכנתה

  1. במקרים רבים יש לאדם נכס בעל ערך, שהוא נכס של מקרקעין (דירה, חנות, משרד, חלקת אדמה), ולכן אם הוא מבקש לקבל הלוואה גדולה, טבעי שהוא ימשכן את נכס המקרקעין שלו.
  2. רישום המשכנתה נעשה בצורה שונה מאשר רישום משכונות: בישראל יש רישום של מקרקעין במוסד ששמו לשכת רישום המקרקעין (ה"טאבו". ישנן כשלושים לשכות רישום מקרקעין בישראל), כך שאם אדם רוצה לדעת למי שייכת דירה מסוימת, הוא יכול לתת באחת הלשכות את פרטיה, ולקבל דף, שבו רשום למי היא שייכת. דף זה מכונה "נֶסַח".
  3. כיוון שיש רישום לגבי נכסי מקרקעין, המשכנתה נרשמת גם היא בלשכת רישום המקרקעין (ה"טאבו"), וכאשר יוציא אדם נסח לגבי נכס מסוים, הוא יראה בנסח גם את רישום המשכנתה.
  4. למשכנתה יש יתרונות אחדים, ההופכים אותה לבטוחה כמעט מושלמת:
    1. בטחון לנושה: כידוע משכון יכול להינזק או להיעלם. מטבע הדברים החייב אינו יכול להבריח את הדירה ששעבד (המילה שעבד קרובה ל"מישכן", אלא שנהוג להשתמש בהן בהקשרים מעט שונים: כשאדם רושם משכנתה על דירתו, נהוג לומר "שעבד") או להעלימה. גם אם היא תינזק (דבר נדיר), עדיין נשאר ערך הקרקע, שעליה הדירה עמדה, ולפחות מערך זה  הנושה יוכל לקבל חלק מכספו.
    2. אי תחולת תקנת השוק: כזכור, אם אדם לווה כסף ורושם משכון לטובת המלווה, יכול המלווה להפסיד את כספו, אם הלווה ימכור את המשכון בתנאי שוק. לגבי נכס מקרקעין אין תנאי שוק (הקונה לא יוכל לטעון שפעל בתום לב, שהיה עליו לבדוק בנסח, ואילו עשה זאת, היה רואה שהדירה משועבדת).
    3. ייחוס הרישום לנכס: כידוע, אם אדם מבקש למשכן שולחן, תיתכן אחר כך אי ודאות לאיזה שולחן היתה הכוונה. באשר לנכס מקרקעין אין בעיה כזו: אם אדם שעבד דירה שלו, השעבוד נרשם בנסח של אותה דירה, ולא תהיה מחלוקת איזו דירה שעבד.
    4. ידידותיות לקונה: מי שקונה שולחן, צריך, עקרונית, לבדוק ברשם המשכונות, והדבר מכביד. לעומת זאת, כל מי שקונה דירה בודק ממילא בלשכת רישום המקרקעין (כדי לוודא מי הבעלים, ואם אין על הדירה עיקולים וכו'), כך שאין תוספת הכבדה על הקונה, הכרוכה בבדיקת משכנתאות (הוא ממילא יוציא נסח, ויהיה חייב לקרוא אותו).
  5. הערה: בישראל יש נכסי מקרקעין רבים, אשר אינם רשומים בצורה מסודרת. בנסיבות כאלה לא ניתן לרשום משכנתה, ולכן במקום משכנתה רושמים משכון (במילים אחרות: כיוון שאין זכות קניינית בנכס, ויש רק זכות חוזית, ניתן לרשום רק משכון על הזכות החוזית).
 
דוגמה: דני קנה דירה מאת חברת הבניה הבונים בע"מ. בשל בעיות של בירוקרטיה הבניין כולו עדיין לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין (ה"טאבו") בצורה מסודרת, ולכן לא ניתן לרשום בכלל את הדירה על שמו של דני. עתה דני מבקש לקבל הלוואה מדינה, ודינה רוצה לקבל בטוחה לגבי הדירה. היא לא תוכל לרשום משכנתה. עם זאת, אם ננתח את מהות הזכות שיש לדני, נגיע למסקנה, שלדני יש זכות, שיום אחד, כשחברת הבונים תרשום את הבניין כולו, היא תרשום אותו כבעלים של הדירה, כלומר יש לו זכות חוזית. זכות חוזית ניתן למשכן ברשם המשכונות. לכן דינה תוכל לרשום משכון על זכויותיו העתידיות של דני.


החומר באתר זה הנו לצורך ידע כללי. בכל מקרה שבו מתעוררת בעיה משפטית אמיתית, יש לפנות לייעוץ משפטי מקצועי.
הכתבה נעשתה על ידי עורך דין רביב לוי



הלכת לאיבוד? תן לנו לייעץ לך..
תן לנו לייעץ לך ולמצוא לך את ההצעות המתאימות לך..
הזן שם מלא:
טלפון או פלאפון:
כתובת אימייל:
מעוניין לקבל עדכונים
הצעות אטרקטיביות

רשימת תפוצה
בואו לקבל מידע חם לפני כולם על דילים חמים וטיפים שאסור לכם לפספס .. !



‪Google+‬‏


אתר BeforeAll.co.il הוקם במטרה לספק לגולשיו מענה מהיר מעמיק ואיכותי לאתגרי הנדל"ן העומדים בפנינו ביומיום. באם מצאת חוסר דיוקים או יש לך הערות על המתרחש כאן,  ניתן לפנות אלינו בכתובת מייל admin@beforeall.co.il. במידה והינך מעוניין לפרסם כאן צור עימנו קשר בכתובת המייל advertise@beforeall.co.il בכל עת ונחזור אלייך בהקדם האפשרי.
אין האמור באתר זה להוות תחליף לייעוץ על ידי בעלי מקצוע - המידע הניתן כאן ניתן כשירות לגולש. ט.ל.ח
Beforeall.co.il